: 17764231916
进入11月，随着高层发声维护房地产合理信贷需求，多地开始纠偏房地产流动性过度紧缩，特别是放款预售资金监管。
11月23日，成都住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，包括提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高预售资金监管使用效率、协调金融机构加大支持力度等。
36氪未来地产获悉，上述通知关于预售资金的细则如下：原则上监管额度不变，提高支取比。成都项目工程完成3/4及项目封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限提高5%；项目验收备案后，支取比例可达到95%。此外，企业信用等级A以上可使用外地银行保函替代监管额度、压缩支取审核流程至5个工作日。
在成都之前，广州住建部门也宣布宽松预售资金使用条件，下调预售款留存比例，从封顶前/封顶后/装修阶段的10%/10%/5%分别降至8%/6%/3%。
下半年以来，从银行信贷到私募信托再到境内外公司债，房地产行业流动性全面收紧。为防止项目停工风险、保障购房者权益，各地期房预售资金账户也从严管理，进一步限制开发商资金周转空间。眼下看，这一现象正在得到纠偏。
作为预售资金的来源，按揭贷款审批也在多地加速。澎湃新闻对主要国有大行、股份行及城商行的调查显示，由于交易量下降等因素，目前多家银行的房地产按揭贷款发放的速度确实有所提升，告别了前期“半年还拿不到贷款”的情况。
按揭贷款对房地产行业及银行系统都具有举足轻重的意义。目前的房地产企业开发到位资金中，开发商预售期房获得的定金及预收款、个人按揭贷款，两项综合占比超过50%，可见房企愈发依赖于销售回款。同时，央行引导市场增加信贷需求与供给，也主要依靠购房者的信用及其派生的按揭贷款。
兴业证券房地产行业首席分析师阎常铭在研报中表示，今年前三季度新增地产杠杆占总贷款的16%，而15-19年平均40%。其中，前三季度供给端占比-1%，15-19年为12%。压缩供给端杠杆，更需要按揭信用创造功能。
在此轮房地产紧信用过程中，市场集中度可能再次迎来一轮提升。长江证券分析师刘义表示，房地产行业信用分层难以根本性逆转，竞争力分化是大势所趋，高信用房企将再次走向集中，迎来阿尔法的大时代。
国泰君安分析师谢皓宇此前也在研报中发表预测：若严格执行资金监管并假设销售下滑，极端假设情况下，央企和国企的销售份额预计提升30%-110%。
在预售资金监管放松同时，公司债市场也同步出现一轮宽松，房企可谓“久旱逢甘露”。中指研究院数据显示，截至11月23日，当月房企的信用债发行规模达425亿元，是10月总额的三倍有余。不过，在已发行信用债的20余家发行人中，仅有1家为民企，这佐证了前述行业信用分层愈发显著的判断。
作者| 王 露
编辑|岳 嘉
本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：王露
